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          北京保安公司認為物業管理5大誤區

          發布時間:2015-12-28 09:05:12   字體:【小】【中】【大】

          北京保安公司轉載從20世紀80年代初開始,物業管理以其稚嫩的腳步踏上中國內陸這塊富饒而廣闊的土地大神彩票平台首页,至今快有30年了。隨著市場經濟的迅猛發展,需求的日益增加大神彩票平台首页,物業服務企業如雨后春筍大神彩票平台首页,千姿百態的展現在我們面前大神彩票平台首页。對于一個新的行業來說可謂氣象萬千大神彩票平台首页,“秦失其鹿,群雄共逐”各路諸侯各顯神通大神彩票平台首页,管理招式自成一派,分區而制大神彩票平台首页,好不熱鬧。不可否認的是大神彩票平台首页,通過30年的實踐和成長大神彩票平台首页,中國物業總算熬過了青澀的而痛苦的青春期大神彩票平台首页,相信大多數80、90年代的物業人都已經開始了承重的思考大神彩票平台首页。中國物業管理行業的未來究竟會怎樣?我們未來的路究竟該怎么樣去走?物業管理究竟還存在些什么樣的問題大神彩票平台首页?太多的問號大神彩票平台首页,需要我們去回答。經過了多少年的成長大神彩票平台首页,經過了多少年的實踐,我將物業管理行業現目前存在的誤區試著進行了一下盤點,共同行們共勉及探討。

          物業管理誤區之一:榮譽≠管理能力

          做企業的物業職業經理人都知道,企業的發展離不開好的名聲,企業的名聲也是企業的生存的一種極重要的資本大神彩票平台首页,用現在比較通俗和流行的說法叫做“品牌效應”。名號越響亮,榮譽得得越多,名氣就越大,發展的速度就越快,對企業的生存就越有利大神彩票平台首页大神彩票平台首页。難怪很多企業為了獲得某個榮譽或是某個稱號會不留余力的去拼個你死我活的了大神彩票平台首页。由此而產生的所謂什么“標準小區”“示范大廈”等等等等,舉不勝數大神彩票平台首页。而“創優評標”過后呢大神彩票平台首页?又有幾家是按照評比時的標準堅持管理下去的呢大神彩票平台首页?就事實而言,很多企業在獲得了榮譽之后很難堅持下去的大神彩票平台首页,大多都不會再去理會什么品質的了。“名已定,果未行,謂之曰虛”。

          前不久去過一家“亞洲物業管理100強”企業做顧問,進門所見,各類榮譽“牌子”琳瑯滿目昭示于墻上,儼然一付正規軍的架勢,再一看拓展資料,更是輝煌。從組建到發展,短短5年時間大神彩票平台首页,一路凱歌大神彩票平台首页大神彩票平台首页,管理總面積3000萬余平方米,項目300余個,員工2000余人,可說是家大業大了吧?結果一詳細了解,老板才道出了實情大神彩票平台首页,所謂的管理面積60%還在建中,20%屬于掛靠企業在管理,真正管理的也不過20%不到大神彩票平台首页,而且大多都是扯皮樓盤,細問原由,才知道是奔開辦費去的。企業要生存,需要原始積累大神彩票平台首页,但如果為了眼前的小利而喪失了長遠的利益大神彩票平台首页,這樣的生存方式又能成活多久大神彩票平台首页?一位資深物業職業經理人在一大堆已經簽訂的合同中發現了非常嚴重的問題,并及時向老板反映,老板反倒覺得其大驚小怪大神彩票平台首页,答曰:“這些問題我都知道,市場拓展部的只要能拿得回來合同大神彩票平台首页,就是人家的本事,至于以后的管理嘛,你們既然是職業經理人大神彩票平台首页,當然是由你們來彌補和完善的了喲。要不我請你們來做什么?”原來老板的想法大多是把職業經理人都看成了“萬能補鍋匠” 了。殊不知有的漏根本就是沒有辦法補的呀。什么合同范本之類的早就成了擺設了。

          上述這個案例只是一個比較普遍的現象。在內地大神彩票平台首页,特別是物業管理起步比較晚的地區,物業委托管理合同更是千奇百怪,花樣百出大神彩票平台首页。物業管理企業有的甚至剛才成立大神彩票平台首页,人員都還沒有配齊,就已經開始在琢磨怎么混頂“高帽子”來戴戴的事了大神彩票平台首页。什么“物協會員單位”呀,“XXX理事單位”呀,等等?大神彩票平台首页,F在名稱又還多,各個地方的具體情況不一,稱謂也不一樣大神彩票平台首页??傊怯衼眍^的嘛。而更多的開發商在選聘指定物業管理企業的時候,更是只看表象,只聽演講大神彩票平台首页大神彩票平台首页,“只要吹得兇,不怕肚子空”大神彩票平台首页,誰的資料做得最好?大神彩票平台首页,誰的名氣最大?誰的光環越多?誰的條件最有利于開發商大神彩票平台首页?就會獲得象征管理權的合同了大神彩票平台首页。而真正受到劣質服務待遇的,不言而知,當然是花錢購房的業主了嘛。這種盲目的虛名即辜負了業主的期望,又傷害到開發企業的長期利益大神彩票平台首页。物業管理企業最終難逃被“炒魷魚”的悲慘命運。

          走出這個誤區其實并不難大神彩票平台首页,榮譽如果真的來之不易,企業就應該倍加珍惜大神彩票平台首页,別讓人家看你的眼光有一種“掛羊頭賣狗肉”的感覺。不斷提升企業自身的管理品質是唯一的辦法大神彩票平台首页。做名副其實的名企大神彩票平台首页大神彩票平台首页,是需要我們的“掌舵人”有正確的思路的,決不是投機取巧,只顧眼前大神彩票平台首页。

          物業管理誤區之二:管理面積≠企業實力和品質

          物業管理企業的發展很大程度上是從企業的管理面積方量來恒定的大神彩票平台首页。其實這也是現代物業發展過程中的一大誤區,為什么這樣說呢?其實其中之苦只有做企業的職業經理人最清楚的了大神彩票平台首页大神彩票平台首页。08年在成都曾經顧問過一個二級資質的企業。管理面積達到300多萬平方米大神彩票平台首页,項目數量也不少30多個,為了全面的了解企業的運作情況大神彩票平台首页,我對公司所有在管項目逐一進行了暗訪考察?;貋碇?,寫了個調研報告將各個項目的管理狀況進行了總結。結果顯然是不如人愿的,環境臟亂差,治安管理混亂大神彩票平台首页,設施設備故障嚴重,客服形同虛設,管理人員素質低劣。造成這樣的管理結果是必然的。而問及當時與開發商簽訂合同的情況時,老板卻不愿意多談,經過對合同的審查,才發現了根源大神彩票平台首页。這家公司接管的樓盤大多是拆遷安置房,本身物業服務費就定得很低,再加之政府補貼又不到位大神彩票平台首页,競標的時候為了中標又降低了很多必須的要求,到了管理的時候才發現成本與收入差距太大,只好壓縮管理成本,從成本上進行節約,才勉強運轉大神彩票平台首页。一個10萬方量的安置項目,每平方米按0.25元計算,每月才2.5萬元,更不要說入住率還達不到70%大神彩票平台首页,光人員成本都不夠大神彩票平台首页,管理品質怎么好得了呢大神彩票平台首页?面積總的方量是上去了,可企業卻舉步維艱。這樣的管理品質就算是擴展到1000萬方,甚至更大,你也是一個“虧”字了得

          其實現在 內地很多企業在競爭的時候都拼命的降低自己的需求,只圖如何將項目收入囊中,完全陷入一種惡性競爭的怪圈,這對整個行業的發展來說確實是一件比較不利的事情。

          走出這一類誤區的辦法其實也很簡單,企業在競爭的時候應該保足自身的成本底線大神彩票平台首页,所謂底線也就是必須滿足管理成本的 支出大神彩票平台首页,保證在某一收入比較穩定的情況大神彩票平台首页,可以按常規的管理模式進行運作大神彩票平台首页。而不是盲目的擴張企業的領地,不計成本的瘋狂競爭大神彩票平台首页。惡性競爭只能是將企業的名聲越做越爛,品質越做越差大神彩票平台首页,管理能力不斷下降,最終因喪失在未來物業發展市場的競爭力而被市場淘汰出局。

          物業管理誤區之三:ISO≠完美管理

          提出這一論點大神彩票平台首页,其實我也有點懸,怕遭成為眾矢之的。但事實如此?,F在的企業為了標榜自己的實力,取信于社會,取信于開發商和業主,大家爭先恐后的通過質量體系論證大神彩票平台首页,一家抱一套質量文件,以為是得到了“尚方寶劍”,開口ISO大神彩票平台首页,閉口體系程序,聽起來一套一套的。但如何運用大神彩票平台首页,卻讓企業犯了難。本來我們不應該以檔次來恒定物業項目的定位的大神彩票平台首页,但事實卻讓我們不得不進行深入細致的分析。從項目的開發開始大神彩票平台首页,其實就已經有了比較明確的劃分。硬件配置大神彩票平台首页、配套環境、地域差異大神彩票平台首页、業主群體的組成大神彩票平台首页、地方人文環境的差異,銷售價格等等等都決定了物業項目的層次定位,這也直接決定了物業服務品質的未來走向。其實ISO本來就只是個指導性文件,而并不是強硬性執行文件大神彩票平台首页。換句話來說,它只是一個意向性的標準,是一種愿望大神彩票平台首页,一種祈愿大神彩票平台首页大神彩票平台首页。并不是所有的項目都適合于執行。實施ISO,必須要具備很多的條件大神彩票平台首页。所以我個人覺得,所有的項目還是應該根據項目本身的的實際情況和需求來決定是否實施質量體系。如果一個項目根本不具備相應的實施條件的話,強行實施對于現實管理來說大神彩票平台首页,根本就是一個笑話大神彩票平台首页。所有的程序都會處處碰壁,即耗費了人力、財力、物力大神彩票平台首页,又達不到相應的管理效果大神彩票平台首页,真可謂“畫虎不成反類犬”。

          所以大神彩票平台首页,我們期望所有的物業管理企業都應該結合自己管理的項目本身的特點大神彩票平台首页,仔細分析項目管理的必要性,尋找與項目相匹配的管理模式大神彩票平台首页,才能將項目的管理做到最好大神彩票平台首页,而不是盲目的追從高標準的套路,從而反倒使企業陷入進退兩難的尷尬局面。我們不得不承認大神彩票平台首页,在高品質管理成果的背后,必然是高成本的投入,必須是各種有效因素的綜合體現。曾經有一句比較有名的廣告詞,說得非常的貼切------“只有適合的才是最好的”,量體裁衣才能做出最漂亮的時裝。

          物業管理誤區之四:人才的頻繁流動≠大浪淘沙

          古人曰:“事在人為”。企業的發展離不開人才大神彩票平台首页,人才是根本,也是所有抉擇的最終執行力量,隨著市場的飛速發展,物業管理人才的極度匱乏成了擺在我們面前最嚴峻的問題,也許在5年前,我們還可以很平靜的面對,但在現在,可能已經成了所有物業管理職業經理人最頭疼的事大神彩票平台首页。單拿秩序維護人員來說,相信現在大多數企業談之色變。為什么呢?原因有四:第一,勞動強度較大。第二大神彩票平台首页,待遇普遍偏低。第三,行業層次不高。第四大神彩票平台首页,是人員年齡結構年輕化。如果你現在要問一個職業經理人大神彩票平台首页大神彩票平台首页,在物業管理人員方面最惱火的是什么的話大神彩票平台首页大神彩票平台首页,十個怕有九個會告訴你,最難找的就是保安了,流動性最強的業是保安大神彩票平台首页大神彩票平台首页。最容易出問題的也是保安。業主最關注的業是安全大神彩票平台首页,如果一個生活或工作環境連最基本的安全都成問題,其他的相關服務更是無從說起的了大神彩票平台首页。

          物業服務行業本來就是勞動密集度比較強的行業,基礎工作的普遍性也比較強,一線操作人員素質與待遇普遍偏低,造成了人員流動的頻繁。在加之很多企業缺乏企業文化的建設大神彩票平台首页,導致員工缺乏歸屬感,榮譽感。人員的頻繁更換便不難理解了大神彩票平台首页。有的老板經常安慰自己,把人員的頻繁流動叫做“大浪淘沙”,其實說這話的時候大神彩票平台首页,他們是很有危機感的。一個企業的良好發展,必須是建立在管理人員的相對穩定的基礎上的,而不是三天兩頭在換人。一批剛才熟悉了企業和項目管理的人員大神彩票平台首页,因為種種原因不停的在離開,企業又不停的招進補充,如此長此以往,再好的制度也很難將管理品質提升一個臺階。

          留住人才的辦法不一定只有待遇大神彩票平台首页,同時企業還應該注重很多其他方面的建設,要讓員工感覺到企業有家的感覺,要讓員工有與企業榮辱與共的愿望,要提供給員工施展才華的空間大神彩票平台首页,要把企業的前途和員工的命運緊緊聯系在一起。從精神培養員工的驕傲情緒和團隊榮譽,締造良好的工作氛圍環境。讓員工和企業共同努力,共同去面對和承擔,“不拋棄,不放棄”,其實就是闡述的企業與人才的互補關系。只有相對穩定平衡,人才才不會有很大的流失,企業才能創造出奇跡。人才的頻繁流失不是一個企業發展的必然過程大神彩票平台首页,而是企業發展過程中的非常嚴重的病態大神彩票平台首页,別再用“大浪淘沙”來欺騙我們自己了吧!只有勇敢的正視我們企業自身存在的不足大神彩票平台首页大神彩票平台首页,才是在未來物業發展中勝券在握的“金鑰匙”大神彩票平台首页。

          物業管理誤區之五:律法監督與執行力的矛盾

          談到律法大神彩票平台首页,不敢妄自菲薄。在物業管理的過程中所涉及到的律法大大小小兩三百個,我看就連我們的資深專家教授也未必敢說一一精通吧大神彩票平台首页?在實際管理中,每產生一系列的問題之后,總會去尋找一些相對應的解決辦法大神彩票平台首页,而支出這些解決辦法的依據就是律法。律法監督又分為兩個部分,一是對服務企業的監督和管理,二是對業主及使用人的責任和義務的監督,法律在保護業主及使用人的利益的同時,也同樣保護服務企業的利益。而大多數企業為了淡化物業管理中與服務對象的各類矛盾大神彩票平台首页,通常都尋求一些協商解決的辦法,很少訴諸法律。但很大一部分業主或使用人明知不對卻偏偏不予理會。最后總是服務企業被逼無奈,訴之法律,搞得不歡而散,關系更加惡化。而另一方面,業主或使用人在遭遇不合法待遇的同時大神彩票平台首页大神彩票平台首页,他們也懶得與服務企業理論,通常采取拒絕繳納服務費等形式進行對抗。往往將非常簡單的事情復雜化了大神彩票平台首页。在此過程中,所暴露的就是一個執行力的問題,談到執行力,大家都知道,房地產行政主管部門就是我們的“大衙門”。業主或使用人是很清楚的大神彩票平台首页,他們并不是不知道,但對我們的行政主管部門他們缺乏信任和了解。人們總是片面的理解為“民不與官斗”這樣一個概念大神彩票平台首页。相對與各個物業服務企業來說,對這些衙門是比較熟悉的,多多少少都會有些接觸或是禮尚往來大神彩票平台首页,很多管理部門的工作人員也總是抱著“合事佬”的觀念,有問題來了大神彩票平台首页,總是希望大事化小,小事化無大神彩票平台首页,處理的手段當然也不是按律法所規定的程序來處理的了大神彩票平台首页。執行力到了這顯然被某些執行者當作了私有財產,根據個人的感覺或是利弊來處理大神彩票平台首页。難怪業主或使用人都不愿意告“官”大神彩票平台首页,倒是一個“賴”字當頭,變被動成主動,我懶得來和你糾纏大神彩票平台首页,讓你來照我吧。其實這都是執行力得不到體現的明顯表現大神彩票平台首页大神彩票平台首页。律法是相對公正和公平的大神彩票平台首页。我們應該相信法律大神彩票平台首页,相信政府大神彩票平台首页,而不應該被行政主管部門某些個人的自私行為影響到自己的正確行為。律法就是執行依據

          除了上述情況之外大神彩票平台首页,目前還是有很多的物業管理問題都還游離在律法的管理空間以外,情理之中卻在非法環節,合法處置卻又不合情理,有時候真正得當的處理又來自于人情慣例。相信在不久的將來大神彩票平台首页,我們的律法會更進一步的得到完善。前天與同行網友交流,一同行講述一案例就是典型的例子,很是耐人尋味,我在這提出來大神彩票平台首页,與各位同行探討。

          案例:開發商在開發的時候,將太陽能熱水器安裝在樓頂,冷熱水管道均通過戶內入墻隱蔽安裝大神彩票平台首页,從7樓到底層,5年后大神彩票平台首页,四樓的熱水管道爆裂,爆裂處在6樓的室內。恰巧6樓業主出國旅游不在家,也聯系不上大神彩票平台首页。所以導致6樓及5樓業主大面積遭水淹沒,損失慘重大神彩票平台首页。其他樓層也不同程度遭受了損失。請問這個損失責任應該由誰來承擔?

          各位同行滔滔不絕,各抒己見,但于情于理于法,最終卻沒有一個人能夠給出個合法又合理的完美答案大神彩票平台首页。其實諸如此類的案例還有很多很多,都還有待于進一步完善我們的律法,才能徹底的解決這一類似的問題大神彩票平台首页。同時我們也應該相信,隨著市場需求的發展大神彩票平台首页,物業服務行業的未來會更加的精致,更加的規范。

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